Prof. ALDO LEÃO FERREIRA FILHO
Advogado
Especialista em Holding Familiar
Especialista em Planejamento Patrimonial
https://leaoferreira.adv.br/holding/
Você é um investidor imobiliário ou possui patrimônio imobiliário e percebe a carga tributária do Imposto de Renda sobre o ganho de capital na COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS?
Se respondeu afirmativamente este artigo jurídico é para você.
Saiba que o sistema de HOLDING FAMILIAR é uma ferramenta estratégica que não apenas organiza e protege seu patrimônio, mas também proporciona uma redução expressiva do Imposto de Renda na compra e venda imobiliária, otimizando seus lucros e garantindo maior rentabilidade, com a segurança jurídica e legalidade necessária.
O DESAFIO DA TRIBUTAÇÃO NA VENDA DE IMÓVEIS POR PESSOA FÍSICA
Quando uma PESSOA FÍSICA VENDA UM IMÓVEL, o lucro obtido nessa operação (a diferença entre o valor de venda e o valor de compra) é TRIBUTADO como GANHO DE CAPITAL.
A alíquota mínima é de 15% para lucros de até R$ 5 milhões, podendo chegar a 22,5% para ganhos acima de R$ 30 milhões.
Além disso, existem regras complexas para isenções (como a venda do único imóvel por até R$ 440 mil, ou a utilização do valor para compra de outro imóvel residencial em 180 dias), mas que muitas vezes não se aplicam a investidores ou a um portfólio maior de propriedades. Essa alta tributação pode corroer uma parte considerável do seu lucro imobiliário, inviabilizando ou tornando menos atraentes as operações de compra e venda.
A SOLUÇÃO INTELIGENTE DA HOLDING FAMILIAR
Ao invés de realizar as operações de compra e venda de imóveis como pessoa física, o sistema de HOLDING FAMILIAR permite que essas transações sejam feitas por meio de uma pessoa jurídica, que denominados de CÉLULA OPERACIONAL IMOBILIÁRIA. Os imóveis que eram da/s pessoa/s física/s são integralizados ao capital social da empresa Holding (Célula Cofre), e as operações de compra e venda passam a ser realizadas pela CÉLULA OPERACIONAL IMOBILIÁRIA que integra o sistema de HOLDING FAMILIAR.
A GRANDE VANTAGEM RESIDE NA DIFERENÇA DE REGIME DE TRIBUTAÇÃO APLICÁVEL
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Pessoa Física: Tributação sobre o ganho de capital com alíquotas de 15% a 22,5%.
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Holding Familiar (Pessoa Jurídica no Lucro Presumido): No sistema Holding Familiar, a CÉLULA OPERACIONAL IMOBILIÁRIA realiza as operações imobiliária de compra e venda, que são tratadas como receita operacional. A tributação total (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS) pode variar entre 5,93% a 6,73% sobre o valor da venda para imóveis adquiridos para revenda (se a Célula Operacional Imobiliária tiver a atividade imobiliária como a principal). Mesmo para imóveis que não são o objeto principal da Holding, a alíquota pode ser significativamente menor que a da pessoa física.
Essa diferença de alíquota pode ser gigantesca em valores absolutos, significando uma redução do Imposto de Renda na compra e venda imobiliária que otimiza consideravelmente o lucro imobiliário e a rentabilidade do patrimônio.
Vejamos um exemplo. João da Silva possui um imóvel que foi adquirido por R$ 500 mil. Este imóvel foi vendido por R$ 1 milhão. O Ganho de Capital é de R$ 500 mil. A tributação do Imposto de Renda é de R$ 75mil (15%), enquanto que, no sistema Holding Familiar é de R$ 33.500,00 (6,7%). Neste exemplo, temos uma economia tributária de 8,3% que representa R$ 39.500,00.
Contudo, a Economia Tributária da compra e venda imobiliária não é o único benefício que o sistema HOLDING FAMILIAR.
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Imunidade do ITBI: Além da economia tributária, o sistema de HOLDING FAMILIAR proporciona a imunidade constitucional tributária (CF, Art. 156, § 2º, I) na transmissão de bens imóveis incorporados ao patrimônio da empresa HOLDING FAMILIAR, como integralização do capital social e que a atividade preponderante da empresa Holding não seja a compra e venda de imóveis (ou locação) nos primeiros dois anos de existência.
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Gestão Profissional: A HOLDING FAMILIAR possibilita uma gestão profissional e organizada dos ativos imobiliário, facilitando a tomada de decisões e a administração do acervo de bens, inclusive em relação à construtoras e incorporadoras de imóveis.
Como Estruturar a Holding Familiar para a Compra e Venda de Imóveis?
Como vimos, no sistema de HOLDING FAMLIAR, há a imunidade tributária em relação ao pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis – ITBI (CF, Art. 156, § 2º, I) nas operações de institucionalização do capital social, através de bem/ns imóvel/is.
A criação de uma HOLDING FAMILIAR com foco na redução do Imposto de Renda na COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA exige um PLANEJAMENTO JURÍDICO PATRIMONIAL minucioso aliado à experiência profissional de um ADVOGADO especialista em HOLDING FAMILIAR.
Se insere no sistema de HOLDING FAMILIAR, já que esta não deve exercer nenhuma atividade de risco, uma outra empresa, a qual se denomina CÉLULA OPERACIONAL IMOBILIÁRIA, que vai realizar as operações de COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIAS dos imóveis pertencentes à empresa Holding (Célula Cofre). Na constituição desta empresa, que tem por objeto realizar as Vendas Imobiliárias da empresa Holding, é importante entender os objetivos a curto, médio e longo prazo relativamente ao patrimônio imobiliário da Célula Cofre.
Assim, em tese, o sistema Holding Familiar seria composto por duas empresas, a Célula Cofre (Empresa Holding) e a Célula Operacional Imobiliária (Empresa Operacional Imobiliária).
A OTIMIZAÇÃO DO LUCRO IMOBILIÁRIO COM A HOLDING FAMILIAR
Não deixe que a alta tributação comprometa seus resultados nas operações imobiliárias de compra e venda.
A HOLDING FAMILIAR é a sua solução ideal para reduzir o IMPOSTO DE RENDA nas operações de COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA de forma legal, eficiente e estratégica. Ela representa um investimento na sua rentabilidade e na proteção do seu patrimônio.
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