A LEI COMPLEMENTAR N. 214/2025 (REFORMA TRIBUTÁRIA), REVOLUCIONA O MERCADO IMOBILIÁRIO AO SUBSTITUIR PIS, COFINS, IPI, ICMS E ISS POR IBS E CBS. COM UM PERÍODO DE TRANSIÇÃO ATÉ 2032, A MUDANÇA EXIGE PLANEJAMENTO JURÍDICO URGENTE DE CONSTRUTORAS, INCORPORADORAS, IMOBILIÁRIAS, COMPRADORES E INVESTIDORES IMOBILIÁRIOS E ETC.
06/10/25 – A sanção da REFORMA TRIBUTÁRIA (Lei Complementar N. 214/2025), no início deste ano, marca o início da maior transformação no sistema tributário nacional. A reforma unificou cinco TRIBUTOS (PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS) em dois: CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços (federal) e o IBS – Imposto sobre Bens e Serviços (estadual/municipal).
Embora o discurso político ter vendido a promessa simplificação e transparência tributária, na verdade, houve o AUMENTO DA CARGA TRIBUTÁRIA, com grandes impactos em toda a cadeia imobiliária, desde as CONSTRUTORAS e INCORPORADORAS até os COMPRADORES, LOCADORES e INVESTIDORES IMOBILIÁRIOS. A reforma terá um período de transição que se estenderá até 2032, o que exige um IMEDIATO PLANEJAMENTO JURÍDICO feito por ADVOGADOS especialistas.
IMPACTOS NO LOCADOR E NO INVESTIDOR IMOBILIÁRIO
Para o INVESTIDOR IMOBILIÁRIO PESSOA FÍSICA, a mensagem é clara: o controle fiscal será muito mais rigoroso, o que exige um PLANEJAMENTO JURÍDICO ESPECIALIZADO. O LOCADOR passará a ser CONTRIBUINTE do IBS e da CBS se preencher um dos seguintes critérios:
- POSSUIR MAIS DE TRÊS IMÓVEIS PARA ALUGUEL
- TIVER RECEITA ANUAL DE ALUGUEL SUPERIOR A R$ 240 MIL
Para mitigar o AUMENTO DA CARGA TRIBUTÁRIA provado pela REFORMA APROVADA, a palavra de ordem é PLANEJAMENTO JURÍDICO especializado. Mais do que nunca, a opção de instituição do sistema de HOLDING FAMILIAR deve ser considerada para a redução da carga tributária imobiliária.
Nos contratos de locação já existentes, firmados antes da sanção da lei, o locador terá direito a uma alíquota reduzida de 3,65% (em vez de 27,5%) sobre a receita bruta até o fim do contrato, desde que cumpra requisitos formais, como o registro em cartório para imóveis não residenciais.
O Secovi/SP estima que o CUSTO ADICIONAL DA REFORMA deve ser repassado aos INQUILINOS, com um aumento médio de 3% a 6% nos valores dos ALUGUÉIS para novos contratos a partir de 2026.
CONSTRUÇÃO CIVIL E PROFISSIONAIS LIBERAIS
Para as empresas do segmento, como CONSTRUTORAS e INCORPORADORAS, a REFORMA TRIBUTÁRIA exige a REVISÃO DE CONTRATOS, a adequação de sistemas e o entendimento do novo regime de créditos tributários. Será necessário prestar atenção, entre outros aspectos, ao REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO (RET), que abrange a maioria das CONSTRUTORAS e INCORPORADORAS.
PROFISSIONAIS LIBERAIS DO SETOR IMOBILIÁRIO, como engenheiros, arquitetos e empreiteiros, também serão afetados e necessitam de uma ASSESSORIA JURÍDICA ESPECIALIZADA para se adaptar.
Uma alteração significativa será o fim da retenção de tributos e a adoção do split payment (pagamento separado), que impactará diretamente o fluxo de caixa, exigindo um novo planejamento financeiro.
TRANSPARÊNCIA E NÃO CUMULATIVIDADE
Segundo o relator da reforma, deputado federal Reginaldo Lopes, a principal mudança para o consumidor final é a transparência. O valor do IBS/CBS virá DESTACADO NA NOTA FISCAL, SEPARADO DO PREÇO DO PRODUTO OU SERVIÇO, tornando a CARGA TRIBUTÁRIA visível ao contribuinte.
A nova lógica tributária também se baseia na NÃO CUMULATIVIDADE (método de débito e crédito), onde CADA EMPRESA na cadeia PAGA IMPOSTO APENAS SOBRE O VALOR QUE AGREGOU. Isso permite o CRÉDITO DE TRIBUTOS PAGOS NAS ETAPAS ANTERIORES, abrindo espaço para uma potencial redução da carga tributária total do setor, com o consumidor/contribuinte pagando o imposto apenas na etapa final.
Neste novo cenário, a ASSESSORIA JURÍDICA ESPECIALIZADA torna-se fundamental para o SEGMENTO IMOBILIÁRIO, que deve considerar a adoção do sistema de HOLDING FAMILIAR.
Dr. ALDO LEÃO
DIREITO IMOBILIÁRIO
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