O SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - STJ DECIDIU que CORRETORAS DE IMÓVEIS e EMPRESAS DE PAGAMENTO não são responsáveis por ATRASOS NA ENTREGA DE IMÓVEIS. 22/05/25 – Uma decisão proferida pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça reafirmou que a RESPONSABILIDADE é exclusiva da CONSTRUTORA ou INCORPORADORA, por serem as únicas diretamente ligadas à OBRIGAÇÃO DE ENTREGAR O BEM. Em uma decisão unânime, o STJ definiu que corretoras e empresas de pagamento não podem ser responsabilizadas por ATRASOS NA ENTREGA DE IMÓVEIS. O colegiado entendeu que essas empresas não fazem parte da CADEIA DE CONSUMO no que diz respeito à OBRIGAÇÃO de ENTREGA DO BEM. A decisão reforça a tese de que apenas a CONSTRUTORA ou INCORPORADORA é a RESPONSÁVEL DIRETA pelo cumprimento dos prazos de obra, trazendo mais segurança jurídica ao setor imobiliário. O CASO A discussão surgiu a partir de uma AÇÃO movida por um casal contra a incorporadora, a corretora e a empresa de pagamentos. O objetivo era a rescisão do contrato de compra e venda, sob a alegação de que, a três meses do prazo final, as obras ainda estavam em estágio inicial, indicando o DESCUMPRIMENTO DO CRONOGRAMA. Inicialmente, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) havia condenado todas as rés solidariamente, determinando a DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS (parcelas, taxa de personalização e comissão de corretagem). O TJSP considerou que todas as empresas integravam a cadeia de consumo. A corretora e a empresa de pagamentos recorreram ao STJ, argumentando ilegitimidade passiva e ausência de falha nos serviços que prestaram. Responsabilidade Limitada na Cadeia de Consumo A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, destacou em seu voto que a responsabilidade solidária no Código de Defesa do Consumidor (CDC) exige um nexo causal entre a conduta da empresa e o dano sofrido pelo consumidor. Segundo a ministra, o simples fato de estar envolvido no negócio não basta para configurar a responsabilidade, sendo necessário um vínculo direto de causa e efeito com o prejuízo.
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Corretoras: A ministra explicou que a CORRETORA atua apenas como intermediadora, aproximando comprador e vendedor. Ela não participa da construção ou incorporação do empreendimento. Conforme o artigo 725 do Código Civil, a remuneração da corretagem é devida pela intermediação bem-sucedida, mesmo que o contrato não se concretize por desistência.
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Empresas de Pagamento (Pagadorias): Da mesma forma, as chamadas PAGADORIAS apenas processam pagamentos e repassam valores. Elas não têm participação na execução do contrato de compra e venda e, portanto, não são responsáveis por atrasos ou outros inadimplementos da construtora.
Para a Relatora, assim como as corretoras de imóveis, as pagadorias não integram a cadeia de fornecimento da incorporação imobiliária, não tendo nenhuma responsabilidade pelo atraso da entrega da obra. EFEITOS DA DECISÃO NO MERCADO IMOBILIÁRIO A decisão do STJ é vista como um marco para o setor imobiliário, pois delimita a RESPONSABILIDADE dos diversos agentes envolvidos em uma TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA. Ela reafirma que a OBRIGAÇÃO pela ENTREGA DO IMÓVEL NO PRAZO ACORDADO recai integralmente sobre a INCORPORADORA ou CONSTRUTORA, que são as RESPONSÁVEIS DIRETAS pela execução da obra. O descumprimento desse prazo pode gerar consequências como:
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Rescisão contratual;
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Devolução dos valores pagos;
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Indenização por perdas e danos, dependendo do caso.
O entendimento do STJ garante maior segurança jurídica às corretoras e empresas de pagamento, evita a judicialização excessiva contra partes sem vínculo direto com o dano causado pelo atraso na entrega do imóvel e reafirma a importância da análise do nexo causal para a responsabilização do fornecedor do produto ou prestador do serviço, no âmbito do Código de Defesa do Consumidor. (REsp. N. 2155898SP). Adv. ALDO LEÃO FERREIRA FILHO Leão Ferreira Advogados #STJ #Construtora #Incorporadora #Atraso na entrega do imóvel #Responsabilidade da Construtora e Incorporadora #Isenção da responsabilidade da Corretora e da Empresa de Pagamento #Nexo Causal #CDC #Lei 8078 #Segurança jurídica imobiliária #Direito Imobiliário #Aldo Leão Ferreira Filho #Advogado