O PROTESTO EXTRAJUDICIAL DA CERTIDÃO DE DÍVIDA ATIVA – CDA É OBRIGATÓRIO PARA A COBRANÇA DO IPTU EM ATRASO, INCLUSIVE PARA OS DÉBITOS DE PEQUENO VALOR. A MEDIDA, PODE IMPEDIR A VENDA E A OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO.
29/09/25 – Uma nova regra nacional está mudando a forma de COBRANÇA de IPTU e promete impactar CONTRIBUINTES com DÉBITOS de qualquer valor. A partir de 2025, o PROTESTO em cartório de títulos e documentos da CERTIDÃO DE DÍVIDA ATIVA (CDA) passa a ser a regra para a COBRANÇA EXTRAJUDICIAL, uma etapa obrigatória antes de qualquer EXECUÇÃO FISCAL.
A NOVA COBRANÇA EXTRAJUDICIAL
A mudança é uma consequência direta do julgamento do TEMA STF N. 1184 e da RESOLUÇÃO CNJ N. 547/2024 do Conselho Nacional de Justiça – CNJ, alterada em 2025. esses marcos legais CONDICIONAM o AJUIZAMENTO de novas ações de EXECUÇÃO FISCAL à demonstração de que o poder público tentou a COBRANÇA POR MEIOS EXTRAJUDICIAIS, como a CONCILIAÇÃO ou o PROTESTO DA CDA. Na prática, os Tribunais já estão implementando filtros que barram petições sem essa comprovação.
O PROTESTO em cartório é uma ferramenta de COBRANÇA rápida e eficaz. Após a intimação sem o devido PAGAMENTO, o cartório pode lavrar o PROTESTO em até três dias úteis, gerando reflexos imediatos no CPF ou CNPJ do DEVEDOR. embora o protesto, por si só, não bloqueie automaticamente a matrícula do imóvel, ele NEGATIVA O NOME DO DEVEDOR junto a bancos de dados e entidades de proteção ao crédito, dificultando a obtenção de financiamentos e inviabilizando a venda do imóvel.
AS DÍVIDAS DE PEQUENO VALOR
A nova política pública mira, principalmente, em aliviar o judiciário das COBRANÇAS de BAIXO VALOR, que representam um alto custo para o Estado e congestionam os tribunais. Não existe piso legal para PROTESTO DE DÉBITOS DE IPTU, ou seja, DÍVIDAS de qualquer valor podem ser encaminhadas ao cartório.
Nesses casos, além do valor do imposto com juros e multa, somam-se as custas cartorárias. A NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR pode ser feita por E-MAIL ou SMS e, se não for possível localizá-lo, por EDITAL. Isso levanta uma preocupação: muitos CONTRIBUINTES só descobrem a DÍVIDA e o PROTESTO ao tentar VENDER ou FINANCIAR o IMÓVEL, enfrentando uma surpresa desagradável.
Para evitar a lavratura do PROTESTO, o contribuinte deve QUITAR A DÍVIDA NO PRAZO DA INTIMAÇÃO. Se o protesto já foi lavrado, é necessário pagar a dívida, solicitar uma carta de anuência à prefeitura e arcar com as taxas de cancelamento no cartório.
EFICIÊNCIA X PROPORCIONALIDADE
A migração da cobrança para os cartórios tem se mostrado eficaz. Desde a consolidação do novo marco legal, dezenas de bilhões de reais foram recuperados por entes públicos. O principal efeito é o incentivo à regularização imediata: ao ver o nome negativado, os contribuintes procuram quitar o débito para recuperar o acesso ao crédito.
Apesar dos ganhos de eficiência, ADVOGADOS especialistas em DIREITO IMOBILIÁRIO questionam a proporcionalidade da medida, especialmente quando as CUSTAS E ENCARGOS DO PROTESTO superam o valor do próprio IPTU. A discussão se concentra em como equilibrar a necessidade de arrecadação com o impacto social da medida, evitando impor ônus excessivo a famílias com orçamento apertado. A modernização dos cadastros e a comunicação entre cartórios e prefeituras, embora seja um avanço, exigirá uma adaptação administrativa para garantir que todos os contribuintes sejam comunicados de forma efetiva sobre as dívidas tributárias.
ADV. ALDO LEÃO
DIREITO IMOBILIÁRIO
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