O CNJ SUSPENDE A EXIGÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA PARA TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS. O CONTRATO PARTICULAR, ASSESSORADO POR ADVOGADO ESPECIALISTA, GARANTE SEGURANÇA JURÍDICA COM MENOR CUSTO QUE A ESCRITURA.
04/12/25 – Uma decisão do Conselho Nacional de Justiça – CNJ reaqueceu uma discussão histórica no MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO: ESCRITURA PÚBLICA ou CONTRATO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA, em razão dos CUSTOS ELEVADOS dos TABELIONATOS.
O Corregedor Nacional de Justiça, ministro Mauro Campbell Marques, deferiu medida liminar suspendendo os efeitos dos Provimentos N. 172 e 175. A decisão, alinhada a um pedido da União, acolheu os argumentos sobre os impactos econômicos negativos e a desvantagem competitiva que a obrigatoriedade da ESCRITURA PÚBLICA impõe frente a soluções mais ágeis defendidas pelo mercado imobiliário (CONTRATO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA).
O CERNE DA DISPUTA: LEI 9.514/1997
A controvérsia gira em torno do artigo 38 da Lei 9.514/1997. O texto legal permite que atos e contratos sejam celebrados por escritura pública ou por INSTRUMENTO PARTICULAR COM EFEITOS DE ESCRITURA PÚBLICA.
Anteriormente, o CNJ tentou restringir essa liberdade através dos provimentos agora suspensos, vinculando a dispensa de escritura apenas a entidades do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). No entanto, o Ministério da Fazenda e entidades do setor imobiliário argumentaram — com êxito junto à AGU — que a utilização ampla do INSTRUMENTO PARTICULAR é vital para a REDUÇÃO DOS CUSTOS DOS TABELIONATOS.
O MITO DA INSEGURANÇA JURÍDICA
O setor notarial argumenta que a flexibilização da regra representa um suposto retrocesso institucional. Alegam que a dispensa da escritura em Tabelionato minaria a segurança jurídica, transferindo ao Judiciário a resolução de conflitos gerados por contratos particulares com vícios ou ambiguidades.
Contudo, é preciso analisar essa tese com cautela, pois ela reflete, em grande parte, uma defesa corporativa dos interesses dos tabeliães, que não corresponde à verdade.
A premissa de que a CELERIDADE DO INSTRUMENTO PARTICULAR REDUZ A SEGURANÇA não se sustenta quando analisamos a dinâmica real do mercado imobiliário. A escritura pública, por si só, não é imune contra os riscos. A verdadeira SEGURANÇA JURÍDICA não reside no carimbo do cartório, mas na QUALIDADE TÉCNICA DA ASSESSORIA QUE ANTECEDE A ASSINATURA.
A ASSESSORIA INDISPENSÁVEL DE ADVOGADO ESPECIALISTA
A eficácia e SEGURANÇA JURÍDICA de uma TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA, não depende da forma (pública ou particular), mas do conteúdo e da análise de riscos (due diligence) feita por um ADVOGADO especialista em DIREITO IMOBILIÁRIO.
A tese de que apenas o Tabelião pode garantir a segurança do negócio imobiliário, ignora a competência técnica da ADVOCACIA ESPECIALIZADA. Um CONTRATO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA (instrumento particular), quando elaborado e revisado por um advogado especialista, possui, no mínimo, a mesma ou superior eficácia jurídica e força vinculante que uma escritura, com vantagens claras:
- REDUÇÃO DE CUSTOS: As taxas cobradas pelos Tabelionatos para lavrarem Escrituras Públicas de Compra e Venda, encarecem significativamente a aquisição do imóvel. O instrumento particular elimina essa despesa expressiva e evitável.
- AGILIDADE: A burocracia cartorial costuma ser lenta. O contrato particular confere dinamismo ao fechamento do negócio.
- PERSONALIZAÇÃO: O advogado especialista em Direito Imobiliário defende os interesses do seu cliente, criando e/ou alterando cláusulas específicas para a realidade daquele negócio imobiliário, algo que o modelo padronizado dos Tabelionatos, não contempla.
CONCLUSÃO: EVOLUÇÃO, NÃO RETROCESSO
Dizer que a flexibilização para o INSTRUMENTO PARTICULAR (Contrato de Compra e Venda Imobiliária) transfere o risco do negócio aos compradores é ignorar a profissionalização do setor e a especialização do Advogado que assiste o comprador e o vendedor. O risco existe quando comprador e vendedor não são assistidos por seus Advogados especialistas em Direito Imobiliário, o que o Tabelião não supre.
Contrariando a narrativa notarial, a utilização do INSTRUMENTO PARTICULAR não constitui retrocesso. Pelo contrário, representa uma modernização necessária e uma desoneração do cidadão. Desde que compradores e vendedores estejam devidamente assistidos por advogados especialistas, a segurança jurídica é preservada, e o mercado imobiliário ganha em segurança jurídica, rapidez e economia que o Tabelionato não proporciona.
Advogado ALDO LEÃO
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