A DECISÃO DO STF PERMITE A PENHORA DO ÚNICO IMÓVEL (BEM DE FAMÍLIA) DO FIADOR GERANDO INSEGURANÇA JURÍDICA.
19/09/25 – Uma decisão oriunda do Supremo Tribunal Federal firmou, concluiu que o BEM DE FAMÍLIA (IMÓVEL) do FIADOR pode ser PENHORADO para quitar DÍVIDAS DE ALUGUEL, pouco importando se o contrato locatício é residencial ou comercial.
A tese, aprovada por maioria, enterrou anos de controvérsia e colocou em alerta quem já atua, ou pensa em atuar, como garantia em locações imobiliárias.
A DECISÃO DO STF
No Recurso Extraordinário 1.307.334, os ministros declararam que é CONSTITUCIONAL a PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA pertencente a FIADOR de CONTRATO DE LOCAÇÃO, seja residencial, seja comercial.
A orientação passou a ser aplicada de forma uniforme pelos tribunais estaduais tão logo o acórdão foi publicado. Em junho do mesmo ano, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça repetiu o raciocínio no Tema 1.091, o que vinculou juízes de todo o país. Os LOCADORES, amparados pela jurisprudência consolidada, vêm recorrendo diretamente ao PATRIMÔNIO do FIADOR quando o inquilino deixa de pagar.
A EVOLUÇÃO DA INADIMPLÊNCIA
Dados da plataforma Superlógica mostram que a taxa média de atraso nos aluguéis chegou a 3,59 % em junho de 2025, o patamar mais alto em doze meses e quase um ponto percentual acima do verificado no mesmo período de 2024. O segmento residencial de alto padrão mantém índice ainda maior, beirando 6,5 %, o que reforça a percepção de que nenhum nicho está blindado contra calotes.
A conjugação desses fatores leva a uma explosão de execuções judiciais e, consequentemente, de PENHORAS, porque a etapa probatória costuma ser mínima, basta comprovar a FIANÇA e a dívida vencida para que o juiz determine a constrição do bem. O efeito da tese alcança contratos firmados antes ou depois de 2022. Vale a data da execução, não a assinatura. Também não há distinção entre LOCAÇÕES RESIDENCIAIS E COMERCIAIS.
Mesmo que o IMÓVEL gravado seja o ÚNICO BEM DA FAMÍLIA (e portanto protegido, em regra, pela Lei 8.009/90) a exceção prevista no Art. 3º, inciso VII, que trata do LEILÃO para satisfazer o DÉBITO DO INQUILINO. A substituição do FIADOR por SEGURO FIANÇA é uma realidade.
Entre janeiro e agosto de 2024, o seguro fiança arrecadou R$ 1,147 bilhão, crescimento de 25,7 % ante igual intervalo de 2023, segundo a Confederação Nacional das Seguradoras.
Para o inquilino, o produto dilui o custo em parcelas mensais, já para o proprietário, garante a indenização rápida em caso de atraso.
- Seguro-fiança: contratado pelo inquilino, cobre aluguel e encargos mediante prêmio que varia entre um e um mês e meio de locação por ano.
- Título de capitalização: funciona como caução reforçada; o locatário adquire o título, que permanece bloqueado até o fim da relação e pode ser resgatado se não houver dívida.
- Depósito-caução: permitido pela Lei do Inquilinato, limita-se a três aluguéis e nem sempre cobre períodos longos de inadimplência.
- Fiança bancária: carta de garantia emitida por banco, com tarifa anual em torno de 6 % do montante coberto, após análise de crédito rigorosa.
- Substituição de garantia: o fiador pode pedir exoneração a qualquer momento e oferecer outra proteção; o locador tem trinta dias para aceitar ou rejeitar.
A SAÍDA DA FIANÇA
Quem já assumiu o papel de FIADOR e deseja sair deve notificar o locador por escrito, solicitando a exoneração. Na mesma comunicação, é preciso apresentar nova garantia, como apólice de seguro ou outro fiador. Recebida a carta, corre prazo de trinta dias para que o proprietário manifeste concordância ou apresente objeções. Caso não haja resposta ou a substituição não ocorra, o antigo fiador ainda responde por até 120 dias contados da ciência, período concebido para evitar fraude contra credores.
Desde 2024, decisões de tribunais estaduais confirmam PENHORAS sobre o ÚNICO IMÓVEL DO FIADOR, consolidando o entendimento e reduzindo ainda mais a margem para recurso.
Corretoras relatam aumento de até 30 % na procura por SEGURO FIANÇA desde a virada de 2025. Bancos ampliam a oferta de CARTAS DE FIANÇA a pequenas e médias empresas, enquanto imobiliárias incentivam depósitos-caução maiores para compensar a volatilidade econômica.
A tendência é que a figura do fiador pessoa física se torne exceção, reservada a contratos de curta duração ou perfis de inquilinos com baixo score de crédito.
Adv. ALDO LEÃO
DIREITO IMOBILIÁRIO
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