O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR PREVALECE SOBRE A LEI DO DISTRATO (LEI 13.786/2018) SEMPRE QUE HOUVER UMA RELAÇÃO DE CONSUMO. A RETENÇÃO DE VALORES POR PARTE DAS CONSTRUTORAS NO CASO DE DESISTÊNCIA DA COMPRA É LIMITADA A 25% DO VALOR PAGO.
RETENÇÃO DE VALORES POR DESISTÊNCIA DA COMPRA DE IMÓVEL
26/01/26 – Ainda que um imóvel esteja submetido ao regime de afetação (separação do dinheiro para a construção do imóvel do patrimônio da construtora, para garantir a conclusão da obra) regido pela Lei 13.786/18, o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8078/90) deverá prevalecer sobre a Lei do Distrato quando for caracterizada uma relação de consumo. Assim, a retenção de valores por uma construtora ou incorporadora em caso de desistência da compra do imóvel deverá respeitar o limite máximo de 25% do montante pago.
Neste sentido é a decisão proferida pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça que deu provimento ao recurso especial para REDUZIR A MULTA aplicada por uma INCORPORADORA de São Paulo e LIMITAR A RETENÇÃO A 25% DOS VALORES PAGOS PELA COMPRADORA, já que a lei do distrato (Lei 31.786/18) reza a retenção de 50% do valor pago pelo comprador.
A situação envolve a RESCISÃO de um CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL celebrado sob a vigência da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato). A incorporadora aplicou a CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS, percentual permitido pela legislação específica para empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação. A consumidora, porém, recorreu ao Judiciário alegando que a PENALIDADE era ABUSIVA.
A disputa judicial girou em torno do conflito aparente entre a lei específica e a legislação consumerista. A empresa defendia a validade da retenção de 50%, sustentando que o contrato seguia estritamente a Lei 13.786/2018 e o artigo 67-A da Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964).
A autora da ação recorreu ao tribunal superior sustentando violação aos artigos 51 e 53 do CDC. O argumento central era de que, independentemente da previsão na lei imobiliária, a RELAÇÃO JURÍDICA ERA DE CONSUMO, o que deveria AFASTAR AS CLÁUSULAS que estabeleceram DESVANTAGEM EXAGERADA.
A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, acolheu a tese da consumidora. Ela consolidou o entendimento de que a LEI DO DISTRATO NÃO SE SOBREPÕE AOS PRINCÍPIOS DO CDC e destacou que os descontos legais são aplicáveis, mas encontram um TETO INTRANSPONÍVEL na proteção contra o ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
Quando se tratar de RELAÇÃO DE CONSUMO, a SOMA DOS DESCONTOS DEVE RESPEITAR O LIMITE MÁXIMO DE RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS, com exceção da taxa de fruição.
A mensagem do STJ é clara: ainda que a legislação especial preveja percentual maior, não se pode relativizar a proteção do consumidor.
A 3ª e a 4ª Turmas de Direito Privado do STJ têm divergido sobre o percentual a ser adotado por construtoras e incorporadoras na RETENÇÃO DE VALORES prevista na DESISTÊNCIA DA COMPRA DE IMÓVEIS.
Enquanto a 3ª Turma firmou o entendimento que limita o percentual a 25% quando houver relação de consumo, independentemente de o imóvel estar sob o regime de afetação, a 4ª Turma defende a legalidade da retenção de 50% do valor investido somente para contratos que estejam submetidos ao patrimônio de afetação. O entendimento desse colegiado se fundamenta na Lei de Incorporações, que traz regras mais rigorosas para a desistência do negócio. (REsp 2.207.712).
ADVOGADO ALDO LEÃO
DIREITO IMOBILIÁRIO
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