DECISÃO DO STJ (TEMA 1.113) PERMITE OS COMPRADORES DE IMÓVEIS PEDIREM A RESTITUIÇÃO DO ITBI PAGO INDEVIDAMENTE.
Se Você Comprou um Imóvel nos Últimos 5 Anos, leia a publicação.
07/10/26 – Uma decisão histórica do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe uma excelente notícia para quem COMPROU IMÓVEIS nos últimos anos: a possibilidade de REAVER VALORES PAGOS A MAIS NO ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).
Até então, muitas prefeituras utilizavam o valor venal do IPTU ou tabelas de referência unilaterais criadas pela municipalidade para calcular o ITBI, ignorando o PREÇO REAL DA VENDA. Com o novo entendimento, o cenário mudou a favor do COMPRADOR DE IMÓVEL (contribuinte).
O TEMA STJ 1113
Ao julgar o Tema 1113, o STJ fixou três teses fundamentais que devem ser seguidas por todos os MUNICÍPIOS brasileiros:
- ITBI NÃO É IPTU: A base de cálculo do ITBI não pode ser vinculada automaticamente ao valor venal usado para o IPTU.
- PRESUNÇÃO DE VERACIDADE: O VALOR DA TRANSAÇÃO declarado pelo comprador no contrato ou escritura tem PRESUNÇÃO DE VERACIDADE.
- ÔNUS DA PROVA DO MUNICÍPIO: O município não pode simplesmente arbitrar um valor maior. Se a prefeitura discordar do valor declarado, ela deve abrir um processo administrativo formal para contestá-lo, garantindo o contraditório e a ampla defesa do contribuinte (comprador imobiliário).
VALOR DE MERCADO X VALOR ARBITRADO
A legislação prevê que o ITBI incida sobre o valor de mercado. O erro das prefeituras era avaliar os imóveis por região, sem considerar as particularidades de cada unidade.
Exemplo prático: Dois apartamentos no mesmo prédio e com a mesma metragem podem ter valores muito diferentes se um estiver reformado e o outro em ruínas. A prefeitura não pode achar que ambos valem o mesmo; o ITBI deve incidir sobre o PREÇO EFETIVO DA NEGOCIAÇÃO.
LEILÃO E ARREMATAÇÃO
A regra também traz segurança para quem COMPRA IMÓVEIS EM LEILÃO. Se um imóvel foi ARREMATADO por um VALOR ABAIXO DO MERCADO, esse é o valor que deve SERVIR DE BASE para o ITBI, ainda que seja significativamente inferior ao preço de tabela do município.
COMO PEDIR A RESTITUIÇÃO DO ITBI?
Se você COMPROU UM IMÓVEL nos ÚLTIMOS CINCO ANOS e pagou o ITBI SOBRE UM VALOR MAIOR DO QUE O QUE EFETIVAMENTE PAGOU PELO BEM, você tem DIREITO À RESTITUIÇÃO DA DIFERENÇA COM CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA.
COMO RECUPERAR O VALOR PAGO A MAIOR
- PRAZO: O direito de cobrar a diferença paga a maior prescreve em 5 anos a partir da data do pagamento do ITBI.
- PEDIDO ADMINISTRATIVO: O primeiro passo é solicitar a revisão e a devolução do valor pago a mais diretamente na prefeitura, comprovando o valor real da transação.
- AÇÃO JUDICIAL: Caso o município se recuse a devolver os valores (o que é comum), o comprador deve ingressar com uma ação judicial baseada na tese vinculante do STJ para garantir o reembolso do que foi pago indevidamente.
Esta decisão é um marco para os contribuintes que COMPRARAM IMÓVEIS nos últimos cinco anos e foram LESADOS PELOS MUNICÍPIOS que procedem a COBRANÇA INDEVIDA DO ITBI, em face da proteção do patrimônio do contribuinte, IMPEDINDO que os MUNICÍPIOS COBREM IMPOSTOS SOBRE VALORES FICTÍCIOS OU IRREAIS para aumentar ilegalmente as suas receitas tributárias. Consulte um advogado especialista em Direito Imobiliário e se foi cobrado indevidamente (ITBI) nos últimos cinco anos, exija a devolução.
ADV. ALDO LEÃO
DIREITO IMOBILIÁRIO
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