O STJ VALIDA CLÁUSULA QUE PERMITE À INCORPORADORA RETER 50% DO VALOR PAGO NO CASO DE DISTRATO EM EMPREENDIMENTO SOB O REGIME DE AFETAÇÃO
28/11/25 – O Superior Tribunal de Justiça – STJ firmou importante precedente sobre a RETENÇÃO DE VALORES em casos de DISTRATO IMOBILIÁRIO. Foi provido o recurso especial, VALIDANDO a CLÁUSULA que autoriza a INCORPORADORA a RETER ATÉ 50% DA QUANTIA PAGA PELO COMPRADOR QUE DESISTE DO NEGÓCIO (CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL).
A decisão reafirma a aplicabilidade da LEI DO DISTRATO (Lei 13.786/2018), especialmente para empreendimentos submetidos ao REGIME DE AFETAÇÃO.
A REGRA DO REGIME DE AFETAÇÃO NA LEI DO DISTRATO
O ponto central da decisão do ministro Marco Buzzi é a existência do REGIME DE AFETAÇÃO. Este regime legal, previsto na Lei 10.931/2004, estabelece a SEPARAÇÃO PATRIMONIAL entre o PATRIMÔNIO DA INCORPORADORA e o PATRIMÔNIO DO EMPREENDIMENTO. O objetivo é PROTEGER OS COMPRADORES em caso de falência da empresa.
Segundo o relator a LEI DO DISTRATO autoriza a RETENÇÃO DE ATÉ 50% DO VALOR PAGO quando a INCORPORAÇÃO estiver sob o REGIME DE AFETAÇÃO.
No caso analisado, uma incorporadora de Caldas Novas/GO questionava uma decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT), que havia considerado a CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% ABUSIVA e a reduzido para 25%.
STJ: LEGALIDADE PREVALECE SOBRE ABUSIVIDADE GENÉRICA
O TJDFT havia justificado a redução alegando a necessidade de ajustar o valor a patamares razoáveis para evitar enriquecimento sem causa.
Contudo, para o STJ, o TJDFT não detalhou o suposto abuso, posto que o PERCENTUAL DE RETENÇÃO estava DENTRO DO LIMITE ESTABELECIDO PELA LEI DO DISTRATO.
Se o PERCENTUAL DE RETENÇÃO fixado no CONTRATO encontra-se DENTRO DO LIMITE ESTABELECIDO PELA LEI, não há que se falar em sua ilegalidade, notadamente quando o Tribunal de origem não traz qualquer fundamento apto a afastar a cláusula contratual.
A decisão do STJ é clara: em CONTRATOS regidos pela LEI DO DISTRATO e sob o REGIME DE AFETAÇÃO, a RETENÇÃO de 50% DOS VALORES PAGOS É LEGAL e não pode ser afastada por alegações genéricas de abusividade, garantindo maior SEGURANÇA JURÍDICA aos INCORPORADORES que operam sob esse regime.
ADV. ALDO LEÃO
DIREITO IMOBILIÁRIO
#STJ #Incorporadora #Imóvel #Compra #Distrato #Retenção de 50% do valor pago #Legalidade #Lei 13786 #Lei do Distrato #Regime de Afetação #Direito Imobiliário #Advogado Aldo Leão