A DECISÃO DO STJ (TEMA 971) IMPACTA OS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS COM A INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL PARA AS CONSTRUTORAS/INCORPORADORAS QUE ATRASAM A ENTREGA DO IMÓVEL
13/03/25 – Uma decisão proferida pelo Superior Tribunal de Justiça - STJ no Tema STJ 971 trouxe uma mudança significativa para os CONTRATOS IMOBILIÁRIOS DE ADESÃO firmados entre compradores e construtoras/incorporadoras. A discussão central girou em torno da possibilidade de INVERTER A CLÁUSULA PENAL, originalmente prevista apenas para o inadimplemento do comprador, para também penalizar o vendedor (CONSTRUTORA ou INCORPORADORA) em caso de DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL, especialmente no atraso da entrega do imóvel.
A DECISÃO DO STJ
A 2ª Seção do STJ, ao julgar o Recurso Especial 1.631.485/DF, estabeleceu o entendimento segundo o qual no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora ou incorporadora, havendo a previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor (construtor ou incorporador).
Isto ocorre quando o CONTRATO IMOBILIÁRIO DE ADESÃO não estabelece uma CLÁUSULA PENAL idêntica à que foi imposta ao comprador/consumidor, no caso de inadimplência (falta de pagamento), em relação ao construtor ou incorporador, para a hipótese de descumprimento da sua obrigação (entrega do imóvel no prazo contratado), sendo, neste caso, aplicado ao construtor ou incorporador, no caso de inadimplência (atraso na entrega do imóvel) a mesma cláusula penal aplicável ao comprador/consumidor para o caso de inadimplência, suprindo a cláusula inexistente.
A IMPORTÂNCIA DA INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL
Essa decisão visa garantir maior igualdade nas relações contratuais imobiliárias (contrato de adesão), evitando, assim, situações de desvantagem excessiva para uma das partes (comprador/consumidor), que é a parte hipossuficiente da relação de consumo. A decisão do STJ busca igualar as RELAÇÕES CONTRATUAIS, com o objetivo de proteger o consumidor de CLÁUSULAS CONTRATUAIS ABUSIVAS, que só estabelecem a previsão de PENALIDADES UNILATERAIS (UMA SÓ PARTE) para o adquirente do imóvel, restando omisso o contrato imobiliário de adesão, sobre as hipóteses em que o construtor ou incorporador também responderá por uma cláusula penal, quando descumprir a sua obrigação contratual, visto que não se aceita o DESEQUILÍBRIO OBRIGACIONAL CONTRATUAL entre as partes (comprador e construtor/incorporador).
Muitos Contratos Imobiliários elaborados por Construtoras e Incorporadoras, contém cláusulas abusivas, leoninas e ilegais, sendo necessário que o comprador do imóvel, antes de fechar o negócio (assinar o contrato de adesão) previamente, contrate um ADVOGADO especialista em DIREITO IMOBILIÁRIO, o qual vai prestar a assessoria jurídica imobiliária necessária, para a realização de uma compra imobiliária sem problemas, que geram prejuízos financeiros de grande monta. É um investimento do comprador do imóvel na SEGURANÇA JURÍDICA IMOBILIÁRIA.
O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL
O caso analisado pelo STJ demonstrou o impacto significativo do atraso na entrega do imóvel na vida do consumidor. No processo em questão, o comprador sofreu vultosos prejuízos financeiros e danos emocionais, além de enfrentar dificuldades na obtenção de financiamento devido ao atraso na entrega do "habite-se".
A INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL
Existe no âmbito jurídico, duas correntes, a respeito da inversão da cláusula penal, nos contratos imobiliários de adesão, na hipótese de descumprimento contratual pelo construtor ou incorporador:
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FAVORÁVEL: A inversão da cláusula penal é necessária para equilibrar a relação contratual, evitando que a incorporadora fique livre para descumprir o prazo de entrega sem penalização.
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CONTRÁRIA: Alguns juristas argumentam que a inversão da cláusula penal seria indevida devido à diferença na natureza das obrigações (pagar prestações vs. construir e entregar o imóvel) e à autonomia privada dos contratos.
Em que pese o entendimento dos dissidentes, me filio como Advogado especialista em Direito Imobiliário, na trincheira jurídica dos que defendem a INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL para o construtor ou incorporador inadimplente que EXCEDE O PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL (descumpre a sua obrigação), pois as obrigações contratuais das partes são equivalentes e a Constituição Federal consagrou o Direito Fundamental, segundo o qual, todos são iguais perante a lei (CF, Art. 5º caput), justamente para equalizar as relações contratuais entre as partes. A Lei 13.786/18, conhecida pela alcunha de Lei do Distrato é omissa quanto a inversão da cláusula penal em face do construtor ou incorporador inadimplente.
O Tema STJ 971 representa um avanço significativo que deve ser comemorado pelos COMPRADORES DE IMÓVEIS, na busca do equilíbrio contratual, nas relações de consumo no segmento imobiliário.
A decisão da Corte Superior estabelece um novo paradigma na interpretação das cláusulas penais nos contratos imobiliários de adesão, que são contratos sinalagmáticos, que estabelecem obrigações recíprocas entre as partes contratantes, garantindo maior segurança jurídica aos compradores de imóveis na planta.
LEÃO FERREIRA ADVOGADOS
Prof. Adv. ALDO LEÃO FERREIRA FILHO
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