O STJ através do Tema Repetitivo 949 determinou que a prescrição para a cobrança de taxas condominiais ocorre em cinco anos. 03/02/25 - A cobrança de taxas condominiais é um tema frequente no Direito Imobiliário, com discussões importantes sobre o prazo prescricional. O Superior Tribunal de Justiça - STJ, ao julgar o Tema Repetitivo 949, pacificou o entendimento de que o prazo para a cobrança de taxas condominiais é de 5 anos. A TAXA CONDOMINIAL E SUA PRESCRIÇÃO As taxas condominiais, sejam ordinárias ou extraordinárias, são destinadas à manutenção e administração das áreas comuns de condomínios, sejam eles horizontais ou verticais. O pagamento é obrigatório para todos os condôminos, conforme os artigos 1.336 e 1.345 do Código Civil. Ocorre que, em casos de inadimplência, surgem dúvidas sobre o prazo para a cobrança judicial dessas taxas. A prescrição é o prazo legal em que o condomínio pode acionar o devedor na Justiça para realizar a cobrança do valor do condomínio impago. Decorrido o prazo de cinco anos, o condomínio não pode mais cobrar a taxa condominial impaga. O TEMA REPETITIVO STJ 949 Antes do Tema Repetitivo 949, havia divergência na jurisprudência sobre qual prazo de prescrição deveria ser aplicado a cobrança das cotas condominiais impagas: o prazo geral de 10 anos (artigo 205 do Código Civil) ou o prazo de 5 anos (artigo 206, § 5º, I, do Código Civil). Para solucionar essa questão, o STJ, no julgamento do REsp 1.483.930/DF, definiu a seguinte tese: “Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (vertical ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação”. FUNDAMENTOS DA DECISÃO DO STJ A decisão do STJ se baseou em três principais argumentos:
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NATUREZA JURÍDICA DA OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL: As taxas condominiais são obrigações propter rem, ou seja, estão vinculadas ao imóvel e não à pessoa do condômino. A obrigação de pagamento se renova periodicamente, enquadrando-se no artigo 206, § 5º, I, do Código Civil.
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Periodicidade das Prestações: A cobrança mensal das taxas condominiais justifica o prazo prescricional de 5 anos, seguindo a lógica de cobrança de prestações periódicas.
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Liquidez da Dívida: As taxas condominiais são consideradas dívidas líquidas e certas, pois são aprovadas em assembleia geral e constam em ata, atendendo aos requisitos do artigo 206, § 5º, I, do Código Civil.
O IMPACTO EM CONDOMÍNIOS E CONDÔMINOS
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Condomínios: É fundamental que síndicos e administradoras ajam rapidamente para cobrar as taxas condominiais em atraso, evitando que a dívida prescreva. A gestão eficiente da arrecadação condominial é essencial para a saúde financeira do condomínio.
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Condôminos: Os condôminos devem estar cientes de que o prazo para a cobrança judicial das taxas condominiais é de 5 anos. É importante manter os pagamentos em dia para evitar a cobrança de juros e outras penalidades, além de garantir a regularidade financeira do condomínio.
a Gestão Condominial Eficaz:
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Controle Da Inadimplência: Monitore os pagamentos e identifique os inadimplentes o mais cedo possível.
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Cobrança Extrajudicial Ágil: Tente resolver os casos de inadimplência de forma amigável, por meio de negociação e acordos.
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COBRANÇA JUDICIAL: Se a cobrança extrajudicial não funcionar, o condomínio deve mover a ação judicial, antes do decurso de cinco anos.
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Transparência e Comunicação: Mantenha os condôminos informados sobre a situação financeira do condomínio e as medidas tomadas para combater a inadimplência.
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