EM UM JULGAMENTO HISTÓRICO (RESP 2.106.548 E OUTROS), A 3ª TURMA DO STJ RESOLVEU A MAIOR CONTROVÉRSIA DO MERCADO IMOBILIÁRIO: A PREVALÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR SOBRE A LEI DO DISTRATO (LEI Nº 13.786/2018) NAS RELAÇÕES DE CONSUMO.
02/10/25 – Numa decisão histórica para o MERCADO IMOBILIÁRIO, o Superior Tribunal de Justiça – STJ pôs fim a um longo debate jurídico sobre a resolução de CONTRATOS de COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. A 3ª Turma realizou o julgamento conjunto de quatro recursos especiais (REsp 2.106.548/SP e outros), confirmando o entendimento da PREVALÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR SOBRE A LEI DO DISTRATO (Lei N. 13.786/2018) EM QUALQUER RELAÇÃO DE CONSUMO.
A solução, proposta pela ministra Nancy Andrighi, reforça o DIREITO DO CONSUMIDOR que buscam a RESCISÃO CONTRATUAL (DISTRATO), seja por DESISTÊNCIA ou por INADIMPLEMENTO.
A DECISÃO DO STJ
O cerne da controvérsia estava na aplicabilidade de uma lei especial (Lei do Distrato), que alterou as regras de INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA, em face do CDC, que protege o consumidor. A Corte firmou dois pontos cruciais:
- PREVALÊNCIA DO CDC: O Código de Defesa do Consumidor – CDC é mais especial por tratar de uma relação com parte vulnerável (o consumidor). Assim, em caso de conflito, a NORMA CONSUMERISTA DEVE PREVALECER SOBRE A LEI DO DISTRATO.
- CONSOLIDAÇÃO JURISPRUDENCIAL: Os entendimentos consolidados pelo STJ à luz do CDC, mesmo antes da Lei N. 13.786/2018, permanecem válidos e devem ser aplicados a todos os contratos de consumo, independentemente da data em que foram celebrados.
LIMITE DE RETENÇÃO E DESCONTOS ABUSIVOS
Um dos principais conflitos entre as CONSTRUTORAS/INCORPORADORAS e COMPRADORES DE IMÓVEIS (CONSUMIDORES) se refere ao fato do que àquelas podem reter em caso de distrato por culpa do comprador. A Lei do Distrato autorizava diversos DESCONTOS adicionais (Ex: Comissão de Corretagem, Encargos Moratórios e Impostos), que, somados, poderiam levar à PERDA TOTAL DOS VALORES PAGOS, o que é vedado pelo artigo 53 do CDC – Código de Defesa do Consumidor.
O STJ determinou que, nas RELAÇÕES DE CONSUMO (Compra e Venda de Imóvel, a SOMA DE TODOS OS DESCONTOS aplicados (incluindo cláusula penal, comissão de corretagem e despesas administrativas) deve respeitar o LIMITE MÁXIMO DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS.
EXCEÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO: A única cobrança adicional que pode ultrapassar o limite de 25% é a taxa de fruição (aluguel pelo uso do bem), mas ela só é admitida se:
- O lote for edificado (não se aplica a terrenos vazios).
- Não houver cláusula penal já estabelecida em valor equivalente ao locativo.
RESTITUIÇÃO IMEDIATA: O FIM DO PARCELAMENTO
Outro ponto importante para o COMPRADOR DO IMÓVEL (CONSUMIDOR) que sofreu alteração foi o MOMENTO DA RESTITUIÇÃO DOS VALORES. A Lei do Distrato previa a possibilidade de DEVOLUÇÃO PARCELADA ou apenas AO TÉRMINO DA OBRA.
O STJ considerou que essa PRÁTICA é ABUSIVA e contrária ao CDC. O tribunal manteve a Súmula STJ N. 543, que exige a IMEDIATA RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS AO CONSUMIDOR, afastando as regras de parcelamento ou espera introduzidas pela Lei N. 13.786/2018.
A SEGURANÇA JURÍDICA IMOBILIÁRIA
A decisão da 3ª Turma é importantíssima para o DIREITO IMOBILIÁRIO e o MERCADO, pois veda uma prática ilegal e danosa ao adquirente do imóvel, em caso de distrato, que é a devolução dos valores pagos pelo mesmo, protegendo o elo mais vulnerável e hipossuficiente do negócio imobiliário (consumidor).
O STJ DEFINIU QUE:
- O CDC prevalece sobre a Lei N. 13.786/2018.
- A retenção total de valores pagos pelo comprador do imóvel (consumidor) é proibida.
- A soma total dos descontos (exceto taxa de fruição) deve respeitar o limite máximo de 25% dos valores pagos pelo comprador do imóvel.
- A restituição ao consumidor (comprador do imóvel) deve ser imediata, não podendo ser parcelada ou condicionada ao término da obra.
ADV. ALDO LEÃO
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