A CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA AFASTA A INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES EM CASOS DE ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEIS, EVITANDO A DUPLA PUNIÇÃO NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS.
19/01/26 – O Superior Tribunal de Justiça – STJ reafirmou um entendimento crucial para o setor imobiliário: a IMPOSSIBILIDADE de CUMULAR o pagamento de MULTA CONTRATUAL (CLÁUSULA PENAL) com indenização por LUCROS CESSANTES em casos de ATRASO NA ENTREGA de unidades habitacionais.
A decisão foi proferida após o tribunal acatar um recurso especial de uma INCORPORADORA, reformando o acórdão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ). Para o STJ, a existência de uma CLÁUSULA PENAL prevista em CONTRATO já possui a finalidade de INDENIZAR o COMPRADOR pelo adimplemento tardio, tornando a condenação adicional por lucros cessantes uma DUPLA PUNIÇÃO pelo mesmo fato (bis in idem).
O IMPACTO DO TEMA 970 NA INDENIZAÇÃO POR ATRASO DE OBRA
A decisão unânime baseou-se no TEMA STJ 970 dos recursos repetitivos. A tese firmada pelo STJ estabelece que:
“A CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA TEM A FINALIDADE DE INDENIZAR PELO ADIMPLEMENTO TARDIO DA OBRIGAÇÃO, E, EM REGRA, ESTABELECIDA EM VALOR EQUIVALENTE AO LOCATIVO, AFASTA SUA CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES.”
No caso analisado, o TJRJ havia reconhecido a necessidade de pagamento de LUCROS CESSANTES presumidos — baseados no que o comprador deixaria de ganhar com aluguel — somados à MULTA CONTRATUAL. No entanto, o relator no STJ, ministro Raul Araújo, concordou com a defesa da CONSTRUTORA, apontando que tal prática contraria a jurisprudência consolidada da Corte Superior.
DANOS MORAIS NÃO SÃO AUTOMÁTICOS EM CASOS DE ATRASO
Outro ponto relevante da decisão diz respeito aos DANOS MORAIS. O STJ reformou o entendimento anterior que considerava o mero ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES como ferimento aos direitos da personalidade.
De acordo com o ministro Raul Araújo, o simples DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL por parte da INCORPORADORA não gera, por si só, o DEVER DE INDENIZAR MORALMENTE. Para que o DANO MORAL seja reconhecido, é necessário demonstrar uma SITUAÇÃO ESPECÍFICA E EXCEPCIONAL que justifique a OFENSA à DIGNIDADE ou à HONRA DO COMPRADOR, o que não foi comprovado no processo em questão.
ARGUMENTOS JURÍDICOS DA DECISÃO
A INCORPORADORA fundamentou seu recurso apontando violações ao Código de Processo Civil (CPC) e ao Código Civil. Entre os principais argumentos aceitos pelo STJ estão:
- IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO: A multa já cumpre a função reparatória.
- FALTA DE PROVA DE PREJUÍZO: A defesa alegou que não houve comprovação de que o imóvel seria destinado a atividades econômicas ou locação, o que afastaria o direito aos lucros cessantes.
- RACIONALIDADE DO LINDB: Observância das normas de introdução ao direito brasileiro para evitar insegurança jurídica.
CONSUMIDOR X INCORPORADORAS
Essa decisão traz maior previsibilidade para os CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. Para as INCORPORADORAS, reforça a validade da CLÁUSULA PENAL como LIMITE INDENIZATÓRIO. Para os CONSUMIDORES, fica o alerta de que a busca por INDENIZAÇÕES ADICIONAIS (como lucros cessantes e danos morais) exige provas robustas e situações que ultrapassem o mero aborrecimento contratual. (REsp 1.947.623).
ADVOGADO ALDO LEÃO
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