08/04/24 – Em uma decisão importante para quem adquiriu um imóvel por usucapião, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o novo proprietário não é responsável por dívidas condominiais anteriores à posse por usucapião.
O caso:
Um condomínio ajuizou uma ação de execução para cobrar taxas condominiais não pagas entre 1997 e 2000.
Em 2004, duas pessoas passaram a deter a posse do imóvel por usucapião, o que foi oficializado em 2021.
Em 2019, o imóvel foi penhorado para a cobrança das dívidas.
Os novos proprietários entraram com embargos pedindo a desconstituição da penhora, alegando que a dívida era anterior à posse por usucapião.
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) acolheu o pedido dos novos proprietários e desconstituiu a penhora.
O condomínio recorreu ao STJ.
Decisão do STJ:
A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, destacou que a dívida condominial é uma obrigação propter rem, ou seja, está atrelada ao imóvel e não ao proprietário.
No entanto, a ministra ressaltou que a usucapião é considerada uma forma de aquisição originária de propriedade, o que significa que o novo proprietário não herda as dívidas do antigo dono.
Na usucapião, o direito de propriedade “nasce do zero”, extinguindo-se todos os ônus que gravavam o bem.
Dessa forma, o STJ manteve a decisão do TJ-SP e desconstituiu a penhora do imóvel.
Divergência:
O ministro Moura Ribeiro abriu divergência no julgamento, votando pelo provimento do recurso do condomínio.
Ele argumentou que, mesmo considerando a usucapião como forma originária de aquisição, o novo proprietário não estaria isento de todas as dívidas do imóvel.
No entanto, o voto da ministra Nancy Andrighi foi acompanhado pela maioria dos ministros da 3ª Turma do STJ.
Precedentes:
Essa decisão do STJ se soma a outros julgados que reconhecem a extinção de dívidas condominiais em casos de usucapião.
A decisão é importante para garantir a segurança jurídica dos novos proprietários de imóveis usucapidos. (REsp. 2.051.106SP).
Leão Ferreira Advogados
Adv. Aldo Leão Ferreira Filho
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