O STJ, INTERPRETANDO O TEMA STJ 886, ESTABELECE A LEGITIMIDADE PASSIVA CONCORRENTE ENTRE VENDEDOR E COMPRADOR PARA AÇÕES DE COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL POSTERIORES À IMISSÃO, MESMO SEM REGISTRO DO CONTRATO. 13/05/25 – Uma decisão proferida no âmbito da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou que tanto o VENDEDOR quanto o COMPRADOR de um imóvel podem ser acionados judicialmente para quitar DÍVIDAS DE CONDOMÍNIO posteriores à data em que o comprador passou a ter a posse do bem, mesmo que o contrato de compra e venda não tenha sido registrado em cartório. A decisão considerou a natureza "propter rem" (em razão da coisa) da obrigação condominial ao analisar as teses fixadas no Tema 886 dos recursos repetitivos. O CASO O caso em análise envolveu uma ação de cobrança de TAXAS CONDOMINIAIS ajuizada por um CONDOMÍNIO contra um casal, referente a débitos de novembro de 1987 a abril de 1996. O imóvel havia sido prometido à venda ao casal por uma companhia de habitação popular em 1985. Após a vitória do condomínio na ação e as tentativas frustradas de executar a sentença contra o casal, o condomínio solicitou a PENHORA do próprio IMÓVEL, que ainda estava registrado em nome da companhia de habitação popular, que não havia participado da fase inicial do processo. A empresa, então, ingressou com embargos de terceiros para tentar levantar a penhora, mas seu pedido foi negado nas instâncias inferiores. No recurso ao STJ, a companhia de habitação popular buscava o reconhecimento da responsabilidade exclusiva dos compradores pela dívida condominial e sua exclusão do polo passivo da execução. DÍVIDA CONDOMINIAL “PROPTER REM” A relatora do caso, ministra Isabel Gallotti, explicou que a legitimidade para responder a ações de cobrança de taxas condominiais em situações onde o proprietário cedeu a posse ao comprador sem o devido registro já foi amplamente discutida no STJ, culminando na fixação de teses no Tema 886. Uma das teses do Tema 886 estabelece que a legitimidade passiva do promitente vendedor é afastada para débitos posteriores à posse do promissário comprador, desde que comprovada a ciência do condomínio sobre a transação. No entanto, a ministra ponderou que existe divergência na aplicação literal dessas teses, sem considerar a natureza "propter rem" da dívida condominial. Essa natureza vincula a obrigação ao próprio imóvel, independentemente da vontade das partes envolvidas no contrato de compra e venda. Responsabilidade Concorrente A ministra Gallotti argumentou que o CONDOMÍNIO, como credor de uma obrigação "propter rem", não pode ser prejudicado por acordos particulares entre vendedor e comprador. A obrigação "propter rem" nasce com a titularidade do direito real, não sendo passível de extinção por ato de vontade das partes eventualmente contratantes, pois a fonte da obrigação é o próprio direito real sobre a coisa. Para a relatora, condicionar a legitimidade do proprietário à ausência de imissão na posse e à ausência de ciência do condomínio sobre a venda (fatores ligados ao contrato de compra e venda) não pode vincular o condomínio na ação de cobrança. No caso concreto, a ministra concluiu que, mesmo que a companhia de habitação popular não tenha usufruído dos serviços do condomínio, ela deve garantir o pagamento da dívida com o próprio imóvel, do qual é a titular do direito real. (REsp. 1.910.280). LEÃO FERREIRA ADVOGADOS Prof. Adv. ALDO LEÃO FERREIRA FILHO #STJ #Condomínio #Taxa Condominial #Dívida #Responsabilidade #Tema STJ 886 #Obrigação PROPTER REM #Vendedor Dívida Imóvel #Comprador Dívida Imóvel #Legitimidade Passiva Condomínio #Cobrança Condomínio Sem Registro #Imissão na Posse #Direito Imobiliário #Aldo Leão Ferreira Filho #Advogado