COM BASE NA LEI DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA (LEI N. 9.514/97) E NO TEMA STJ 1.158, O TJGO EXTINGUIU UMA EXECUÇÃO FISCAL CONTRA UMA INCORPORADORA. A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO IPTU DE UM IMÓVEL FINANCIADO É DO COMPRADOR (FIDUCIANTE), QUE DETÉM A POSSE DIRETA, E NÃO DO VENDEDOR (CREDOR FIDUCIÁRIO).
24/10/25 – Uma decisão que impacta o MERCADO IMOBILIÁRIO foi dada pela 8ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás – TJGO que consolidou a responsabilidade pelo IPTU em CONTRATOS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
Ocorre a ILEGITIMIDADE PASSIVA da INCORPORADORA na EXECUÇÃO FISCAL do IPTU, sendo a parte legítima passiva o COMPRADOR (DEVEDOR FIDUCIANTE), que está na posse direta do imóvel.
O DEBATE: POSSE x PROPRIEDADE FORMAL
O Município de Goiânia ajuizou a EXECUÇÃO FISCAL contra a INCORPORADORA, que ainda figurava como PROPRIETÁRIA formal do IMÓVEL (CREDORA FIDUCIÁRIA) por falta de registro da venda em cartório.
Inicialmente, o argumento da POSSE DO COMPRADOR foi rejeitado, seguindo o entendimento de que a RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA recairia sobre o PROPRIETÁRIO FORMAL. No entanto, o colegiado reverteu essa posição em sede de embargos de declaração, alinhando-se à legislação específica e à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
FUNDAMENTOS JURÍDICOS DA DECISÃO
O acórdão do TJGO se baseou em dois pilares legais para isentar a incorporadora da responsabilidade:
- LEI DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA (Lei nº 9.514/1997): Esta lei estabelece claramente que a OBRIGAÇÃO de arcar com o PAGAMENTO DE IMPOSTOS, taxas e condomínio cabe ao FIDUCIANTE (COMPRADOR OU DEVEDOR), enquanto ele ESTIVER NA POSSE DO IMÓVEL.
- TEMA STJ N. 1.158: O entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça é de que o CREDOR FIDUCIÁRIO (O VENDEDOR/INCORPORADORA) NÃO PODE SER RESPONSABILIZADO PELO IPTU se NÃO ESTIVER NA POSSE DO BEM.
Conforme o relator, Desembargador Ronnie Paes Sandre, enquanto o DEVEDOR FIDUCIANTE ESTIVER NA POSSE DO BEM, ele é o CONTRIBUINTE DO IPTU e o legitimado para figurar no POLO PASSIVO de qualquer COBRANÇA. A RESPONSABILIDADE só se transfere ao CREDOR FIDUCIÁRIO se houver INADIMPLEMENTO e a consequente CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM SEU NOME.
A decisão traz maior segurança jurídica às CONSTRUTORAS, INCORPORADORAS e ao MERCADO IMOBILIÁRIO, reforçando que a POSSE DIRETA é o fator determinante para a RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA DO IPTU nesse tipo de transação. (EDcl no Ag 5498486-11.2025.8.09.0051).
ADV. ALDO LEÃO
DIREITO IMOBILIÁRIO
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